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A resposta curta é: sim, mas não do jeito que a maioria das pessoas imagina quando ouve falar em “comprar uma fração de imóvel em token”. O que você adquire, na estrutura que já funciona legalmente no Brasil, não é um pedaço do imóvel em si, é um direito financeiro derivado dele, um valor mobiliário digital. Entender essa diferença é essencial antes de investir, porque muda completamente o que você está de fato comprando.
O que o token realmente representa
No modelo que já opera no Brasil dentro da regulação vigente, o token não confere ao investidor a propriedade direta de uma fração do imóvel, com direito de uso, registro em seu nome na matrícula, e todas as prerrogativas de um proprietário tradicional. O que circula, na estrutura legal atual, são tokens que representam direitos contratuais, frações de fluxo de aluguel, participação em lucro de uma incorporação, ou recebíveis atrelados a um imóvel específico.
Juridicamente, isso enquadra o token como valor mobiliário, sujeito à regulação e à fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários, não como um instrumento de transferência de propriedade imobiliária, o mesmo teste de contrato de investimento coletivo que já usamos aqui para analisar se uma stablecoin é valor mobiliário. É uma diferença sutil na linguagem de marketing, “invista em imóveis a partir de R$ 100”, mas com consequência jurídica enorme: você não é dono do imóvel, você é titular de um direito financeiro vinculado a ele.
Os três modelos que já operam legalmente
Crowdfunding tokenizado. Estruturado sob a Resolução CVM nº 88/2022, que regula as plataformas de investimento coletivo (equity crowdfunding), esse modelo permite que investidores aportem recursos em projetos imobiliários de menor porte, geralmente entre R$ 2 milhões e R$ 15 milhões, recebendo em troca tokens que representam sua participação financeira no projeto, com direito a retorno proporcional caso o empreendimento gere lucro.
Securitização digital. Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRI, já são um instrumento consolidado do mercado imobiliário brasileiro há décadas, mas agora vêm sendo emitidos em formato digital, tokenizado, o que facilita a fração do investimento em valores menores e a negociação em plataformas específicas.
Direitos obrigacionais sobre locação. Algumas plataformas estruturam tokens que representam o direito a receber parte da renda de aluguel de determinado imóvel, sem qualquer relação direta com a propriedade do bem, funcionando de forma parecida com um contrato de participação nos frutos civis do imóvel.
Em todos os três modelos, o padrão jurídico se repete: o que é tokenizado é um direito contratual ou financeiro derivado do imóvel, não a propriedade do imóvel em si.
Por que a propriedade direta ainda não é tokenizável de forma plena
O motivo é estrutural, não tecnológico. A transferência de propriedade imobiliária no Brasil depende do sistema de registro público, regido pela Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973, e do princípio da fé pública registral: só é considerado proprietário quem consta como tal na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse sistema é a âncora de segurança jurídica de todo o mercado imobiliário brasileiro, ele é o que garante que uma pessoa comprando um imóvel possa confiar que quem está vendendo é, de fato, o proprietário legítimo.
Essa é a mesma barreira estrutural que explica por que um smart contract não substitui a escritura pública e o registro na transferência de imóveis de maior valor: a tecnologia pode automatizar a execução financeira do negócio, mas não substitui o sistema de registro público que confere segurança jurídica à propriedade. Um token que representasse fração de propriedade sem qualquer conexão com esse sistema de registro estaria, na prática, desconectado da realidade jurídica que sustenta a segurança das transações imobiliárias no Brasil. Para que a tokenização de propriedade plena, e não apenas de direitos financeiros derivados, seja juridicamente legítima e segura, ela precisaria estar de alguma forma ancorada ao sistema de registro público, o que ainda não existe de forma consolidada e amplamente adotada no país.
O risco real de quem investe sem entender essa diferença
O maior risco prático para o investidor não é a tecnologia em si, é comprar um token achando que está adquirindo propriedade imobiliária com todas as proteções que isso implica, e descobrir, em caso de disputa ou de problema com o emissor da plataforma, que na verdade detém apenas um direito contratual, sujeito à solvência e à idoneidade de quem estruturou a oferta. Se a empresa por trás da tokenização quebra, ou se o projeto imobiliário não se concretiza, a proteção do investidor depende inteiramente dos termos daquele contrato específico e da regulação da CVM aplicável àquele tipo de oferta, não das garantias tradicionais associadas à propriedade registrada.
O que verificar antes de investir em tokenização imobiliária
Recomendo checar cinco pontos antes de qualquer investimento desse tipo:
- Se a oferta está devidamente registrada ou dispensada de registro perante a CVM, e sob qual modalidade regulatória específica, crowdfunding, securitização ou outra.
- O que exatamente o token representa, participação em fluxo de aluguel, participação em lucro de incorporação, ou direito de recebível, cada modelo tem risco e retorno diferentes.
- Qual é a estrutura de garantia por trás da oferta, se existe algum patrimônio segregado protegendo o investidor em caso de problema financeiro do emissor.
- O histórico e a idoneidade da plataforma e dos responsáveis pela estruturação da oferta, dado que a proteção legal, nesse modelo, depende fortemente da solidez contratual e não de registro de propriedade.
- Se existe liquidez real para revenda do token antes do vencimento ou conclusão do projeto, um ponto frequentemente superestimado em material de divulgação desse tipo de investimento.
Perguntas frequentes
Se eu comprar um token de imóvel, meu nome vai constar na matrícula do imóvel no cartório?
Não, nos modelos que já operam legalmente no Brasil. Você se torna titular de um direito financeiro ou contratual vinculado ao imóvel, não de uma fração de propriedade registrada em seu nome.
Tokenização de imóveis é regulada pela CVM?
Sim, na medida em que o token representa um valor mobiliário, participação com expectativa de lucro derivado do esforço de terceiros. As ofertas precisam observar as regras aplicáveis, como a Resolução CVM nº 88/2022 para crowdfunding, dependendo do modelo específico usado.
Existe algum projeto de lei para permitir tokenização plena de propriedade imobiliária no Brasil?
Não há, até o momento, uma legislação específica e consolidada que resolva a conexão entre token e registro público de imóveis de forma ampla. O tema é discutido em fóruns técnicos e regulatórios, mas a solução prática hoje continua sendo a tokenização de direitos financeiros derivados, não da propriedade em si.
Em suma
Tokenização de imóveis já é uma realidade legal e funcional no Brasil, mas dentro de um limite estrutural importante: o que se tokeniza, hoje, são direitos financeiros derivados do imóvel, fluxo de aluguel, participação em lucro, recebíveis, regulados como valores mobiliários pela CVM, não a propriedade do imóvel em si, que continua ancorada ao sistema tradicional de registro público. Quem investe entendendo essa diferença toma uma decisão informada sobre risco e retorno. Quem investe achando que está comprando “um pedaço do apartamento” no sentido tradicional do termo corre o risco de uma decepção jurídica cara.
Se você está avaliando um investimento em tokenização imobiliária, vale entender com precisão qual direito específico está sendo oferecido antes de aportar qualquer valor.
